하자보수는 ‘선의’가 아니라 법적 의무입니다
하자보수는 “받아주면 감사” 수준의 서비스가 아닙니다. 주택법 및 관련 시행령에 따라 정해진 기간 내 발생한 하자는 시공사가 무상으로 보수해야 하는 법적 의무예요. 다만 항목마다 보장 기간이 다르므로 내 하자가 어느 범주에 속하는지부터 확인해야 합니다.
| 하자 항목 | 대표 예시 | 무상보수 기간 |
|---|---|---|
| 주요 구조체 | 기초, 기둥, 보, 슬래브 균열·침하 | 10년 |
| 방수 | 지붕·외벽·옥상·욕실 방수 불량, 누수 | 5년 |
| 설비 | 급·배수관, 난방배관, 환기·가스·전열 설비 | 3년 |
| 마감재 | 창호, 도배, 타일, 마루, 몰딩, 실리콘 | 2년 |
특히 결로·누수는 입주 직후엔 잘 안 보였다가 계절이 바뀌거나 장마철이 되어야 드러나는 경우가 많습니다. 이런 하자는 “발견 시점”이 아니라 보장 기간 안에 접수했는지가 관건이니, 의심 증상이 보이면 바로 기록하고 신고하세요.
기산일 팁 : 하자보수 기간은 일반적으로 입주지정기간의 마지막 날을 기준으로 시작합니다. 실입주가 며칠 늦어졌더라도, 지정기간 종료일이 더 중요하니 계약서와 공고문을 반드시 확인하세요.
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하자보수 신청 절차, 이렇게 진행하세요
하자를 발견하면 미루지 말고 즉시 접수합니다.
구두나 전화만으로 끝내지 말고, 문서(이메일·홈페이지·접수서식)로 남겨야 누락을 막고 증거력이 생깁니다.
- 증거 수집 : 사진·영상(전체→근접→치수 순), 누수는 종이타월·물방울 클로즈업, 결로는 온습도계 화면과 함께 촬영. 가능하면 촬영 화면에 날짜가 보이도록 설정.
- 하자 접수 : 관리사무소 또는 시공사 A/S 센터에 접수. 단지 공용하자는 입주자대표회의 통해 집단 접수가 효과적.
- 현장 확인 : 시공사 또는 하자보수 업체 방문. 원인 설명과 보수 계획·완료 예정일을 서면으로 요구.
- 법정 기한 : 통상 접수 후 15일 내 보수 완료 또는 서면 계획 제출이 원칙.
- 재하자 관리 : 동일 부위 재발 시 재하자로 접수. 보수 내역서·사진을 파일로 보관.
입주자 과실(못 박기, 무리한 사용)이나 개별 인테리어 후 발생한 문제는 무상보수에서 제외될 수 있으니, 과실 여부가 애매하면 판단을 서두르지 말고 먼저 접수해 공식 확인을 받는 편이 안전합니다.
사진·기록이 승부를 가릅니다: 체크리스트
- 촬영 각도는 전체→중간→클로즈업 3장 이상을 기본으로 확보
- 줄자·자·동전 등 크기 비교 물체를 함께 찍어 치수 명확화
- 누수는 물방울 흐름, 젖은 면적, 젖은 종이타월을 연속 촬영
- 결로는 실내·실외 온습도, 환기 상태, 가구 배치도 함께 기록
- 접수·회신 이메일, 통화 녹취, 방문 일지 등을 폴더별로 정리
입주 초기 집중 점검 포인트
보장기간이 짧은 마감재(2년)는 입주 즉시 확인해야 합니다. 다음 항목을 체크리스트로 활용하세요.
- 도배 들뜸·이음새 벌어짐·몰딩 단차
- 타일 균열·들뜸·줄눈 백화, 실리콘 누락
- 마루 벌어짐·들뜸(우는 바닥)·스크래치
- 창호 개폐불량·기밀 고무패킹 불량·결로수집 트레이 역류
- 수전 누수·배수구 역류·세면대·싱크볼 하부 물떨어짐
- 난방 배관 공기 혼입, 온도편차, 보일러 에러코드
- 콘센트 접촉 불량, 전등 깜빡임, 누전차단기 오동작
“사용자 과실” 주장에 대비하려면 정상 사용 환경을 보여주는 데이터(환기 일지, 실내 온·습도 기록, 사용 습관)를 함께 남겨 두면 도움이 됩니다.
내용증명·분쟁조정·소송까지: 단계별 대응
접수 후에도 지연되거나 원인 모호, 책임 회피가 지속되면 다음 순서로 강도를 높입니다.
- 내용증명 : “하자 발생 위치·현상·요청 사항·기한”을 간결하게. 감정 섞인 표현은 지양하고, 사진 목록을 첨부. 우체국/온라인 등기우편 이용.
- 지자체·감리 : 관리사무소·입주자대표회의를 통해 관할 지자체 건축과 민원 접수. 필요한 경우 현장 지도.
- 하자심사·분쟁조정위원회 : 온라인 신청 가능, 평균 60~90일. 전문가가 하자 여부·책임 소재 판단.
- 소송 : 마지막 수단. 하자진단보고서, 공사내역서, 사진·영상, 통신문서가 핵심 증거. 단지 공용부분은 공동 소송이 효율적.
유사 하자가 복수 세대에서 발생했다면 집단 신청이 훨씬 유리합니다.
동일 부위·동일 공정 하자는 시스템적 문제일 가능성이 크기 때문에, 건설사도 신속히 전수 보수를 검토합니다.
실제 사례로 배우는 대처 요령
사례 1 | 욕실 천장 누수 : 윗집 배관 연결부에서 스며든 것으로 확인. 종이타월 테스트, 물방울 동영상, 젖은 면적을 평면도로 표시해 접수. 방수 공정 재시공 후 재하자 없는 것으로 종결.
사례 2 | 거실 마루 들뜸 : 겨울철 난방 가동 후 부분 들뜸과 ‘우는 소리’. 실내 습도 35% 이하 기록, 보일러 연속 가동 로그 제시. 시공사는 초기 접착 불량 인정, 부분 재시공.
사례 3 | 창호 결로·곰팡이 : 특정 면만 과도한 결로. 환기 일지·실내외 온습도 기록과 함께, 패킹 들뜸·기밀 불량 사진을 제출. 패킹 교체 및 기밀 보강 후 현저히 개선.
자주 하는 실수 TOP 5
- 전화만 하고 문서 접수를 안 함 → 기록이 남지 않아 누락·지연
- 사진이 클로즈업 한 장뿐 → 위치·범위 확인 불가
- “나중에 한꺼번에” 미룸 → 보장 기간 경과로 무상보수 불가
- 내용증명에 감정적 표현 과다 → 핵심 주장 흐려짐
- 개별 인테리어 후 하자 발생 → 책임 소재 혼재. 인테리어 전·후 사진 필수
FAQ: 자주 묻는 질문
Q1. 입주지정기간과 실입주일이 달라요. 어떤 날부터 계산하나요?
A. 일반적으로 입주지정기간 마지막 날을 기준으로 하자보수 기간이 시작됩니다. 공고문·계약서 확인 필수.
Q2. 하자 접수했는데 ‘사용자 과실’이라며 거절합니다.
A. 과실 판단이 애매하면 분쟁조정이나 하자감정을 통해 객관적 판정을 받으세요. 증거(사진·일지)가 결정적입니다.
Q3. 재하자는 기간이 지나도 보수가 되나요?
A. 최초 보수의 하자·불완전 이행이 확인되면 별도 논의가 가능합니다. 첫 보수 내역과 이후 경과 기록을 자세히 남겨 두세요.
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마무리: 오늘 찍고, 오늘 접수하세요
하자는 시간이 지날수록 더 복잡해지고, 입주자 부담도 커집니다. 오늘 당장 우리 집을 한 바퀴 돌며 의심 부위를 사진과 영상으로 남기고, 관리사무소·시공사에 문서로 접수하세요. 단지 전반의 문제는 입주자대표회의와 힘을 모아 집단 신청으로 대응하면 해결 속도가 빨라집니다.
- 항목별 기간 숙지 → 기산일 확인
- 증거 수집 → 위치·범위·치수가 보이게
- 15일 원칙 기억 → 계획서·완료일 서면 확보
- 지연 시 → 내용증명 → 분쟁조정 → (최종) 소송
내 집은 스스로 지키는 만큼 단단해집니다. 오늘의 한 장 사진과 한 통의 접수가 내일의 큰 비용을 막아줍니다.
